[전세사기피해 후기] 법률지원 소송부터 경매까지 진행과정

임대인 A씨와 서울시 금천구 소재 오피스텔에 대해 전세계약을 체결하였다.

보증금은 125,000,000원. 계약기간은 2년.

※ 참고 : 중기청 대출 신청 하여 자금 마련

관할 주민센터에 전입신고를 완료하였다.

훗날 경매 과정에서 전입신고일과 확정일자의 선후가 배당 순위에 결정적인 영향을 준다는 것을 알게 되었다.

임대인 A씨에서 B씨로 소유권 이전이 이루어졌다.
이 사실은 2022.06.15, 결혼을 앞두고 전세 계약을 중도 해지하려고 부동산을 방문했을 때 처음 알게 되었다.

처음에는 임차인인 나에게 소유권 변경 사실을 사전에 알리지 않은 점에 대해 법적으로 문제 삼을 수 있는지 확인해보았으나,
관련 법령상 임대인은 소유권 이전 사실을 임차인에게 고지할 의무가 없다는 것을 알게 되었다.
따라서 별도의 책임을 묻기 어렵다는 결론에 이르렀다.

등기부등본 열람을 통해 해당 오피스텔에 압류 등기가 설정되어 있는 사실을 확인하였다.
이 시점에서 피해 가능성을 체감하게 되었고, 법적 대응을 준비하게 되었다.

국토교통부 및 관할 지자체에 전세사기 피해자로 신청하였다.

👉 [전세사기 피해자 신청 방법]

전세사기 피해자로 공식 인정되었으며, 이에 따라 개인적으로 직접적인 도움을 받은 정부 및 지자체의 지원제도는 다음과 같다.

• 법률지원 – 대한법률구조공단을 통해 소송과 강제경매 절차를 무료 또는 최소 비용으로 진행할 수 있었다.
• 중기청 대출 기한 연장 – 기존에 이용 중이던 전세대출의 상환 기한을 연장받아 급한 자금 압박을 피할 수 있었다.
• 상계처리 – 임차보증금과 대출금 상계가 가능해져, 실제 부담해야 하는 금액을 줄일 수 있었다.
• 조세채권 안분 신청 권한 – 세금이 우선 변제되는 문제를 완화하기 위해, 배당 과정에서 조세채권을 조정할 수 있는 권한을 부여받았다.
• 취득세 감면 – 경매로 직접 낙찰받은 경우, 취득세 일부를 감면받을 수 있어 경제적 부담을 덜 수 있었다.
• 보증채무이행청구 및 특례 채무조정 – HF(주택금융공사)에서 은행에 대위변제를 해주고, 이후 채무조정을 통해 상환 계획을 새롭게 조정할 수 있었다.

※ 전세사기 피해자 법률지원을 받기 위해서는 반드시 세대주여야 합니다. 저는 신혼집에 남편과 세대를 분리하여 전입신고하였습니다.

임대인에게 보증금 반환을 요청하는 내용증명을 우체국을 통해 발송하였다.
→ 폐문부재

👉 [내용증명 보내는 법]

임대인의 소재 불명으로 인해 공시송달을 신청하였다.
이후 임대차보증금 반환소송은 피고 없이 진행 가능해졌다.

👉 [공시송달 신청 방법]

법원에서 공시송달 결정을 내려 다음 절차를 진행할 수 있게 되었다.

인터넷 등기소를 통해 직접 임차권등기명령을 신청하였다.
→ 해당 서류는 전세자금대출 연장 시 필요서류로도 제출되었다.

👉 [임차권등기명령 신청하기]
👉 [중기청 대출 연장하는 방법]

임차권등기명령이 결정되어 등기부등본에 임차권 등기 완료됨.
→ 이후 보증금 반환 청구 가능

새로운 주소지로 전입신고 완료.
→ 기존 오피스텔에서 퇴거 완료 및 임차권 효력 유지

※ 새로운 주소로 전입신고 할 경우 반드시 임차권등기 신청을 한 후에 진행하세요.

임차보증금을 돌려받기 위해 먼저 대한법률구조공단을 통해 전세사기피해자 법률지원을 신청했다. 소송에 필요한 비용은 전액 지원을 받을 수 있었고, 실제 절차는 담당 변호사가 진행해 주었기 때문에 내가 직접 한 일은 많지 않았다. 카카오톡 알림과 법률구조공단 홈페이지를 통해 소송 진행 상황을 확인하는 정도였다.

👉 [전세사기피해자 법률지원 신청방법]

관할 지방법원에 보증금 반환을 위한 민사소송 제기.

1심 판결에서 원고(나) 승소.
→ 피고는 출석하지 않음(공시송달에 의한 판결).

부동산강제경매를 진행하기 위해서 전세사기피해자 법률지원을 신청했다. 임대인이 내 집 말고도 사기를 여러곳에서 치고 다녀서 보증금을 반환받기는 어려워보였기 때문에 직접 낙찰 받아 팔기로 결정한 것이다. 참고로 임차보증금반환 소송과는 별개이므로 따로 법률지원 신청을 할 필요가 있다.

임대인이 여러 곳에서 전세사기를 벌였기 때문에 보증금 전액을 반환받을 가능성은 낮아 보였다. 그래서 나는 경매에 직접 참여해 낙찰을 받아 소유권을 확보하는 방향을 선택했다. 이 과정 역시 법률지원을 신청할 수 있었는데, 중요한 점은 임차보증금 반환 소송과 부동산 강제경매는 별개의 사건이라는 것이다. 따라서 두 가지 모두 법률지원을 받으려면 각각 따로 신청을 해야 했다.

👉 [전세사기피해자 법률지원 신청방법]

확정판결을 근거로 해당 부동산에 대한 강제경매를 신청, 법원에서 경매개시결정이 내려짐.

법원에 방문하여 경매 사건기록을 열람하고 배당 내역 등을 확인함.

👉 [경매 사건기록 열람하는 방법]

조세채권과의 안분을 위한 전세사기 피해자센터에 관련 서류 제출 및 신청 완료.

👉 [조세채권 안분신청 방법]

해당 부동산의 1차 경매기일 예정.

하지만 입찰자가 나타날 가능성은 매우 낮다.
왜냐하면 임차인인 내가 보증금을 배당받지 못한 상태라면, 낙찰자는 해당 보증금을 그대로 떠안아야 하기 때문이다.
즉, 보증금 반환 의무가 함께 넘어가기 때문에 일반 입찰자 입장에서는 매입 리스크가 너무 크다.

따라서 현실적인 대응으로는,
내가 직접 배당금을 제외한 금액으로 입찰해 낙찰받은 후,
낙찰대금과 보증금을 상계하는 방식(상계신청)으로 회수하는 전략이 유효하다.

👉 [경매기일 확인하기]
👉 [경매 입찰 및 상계신청 하는 방법]

법원에서 경매 낙찰대금을 기준으로 채권자(임차인 포함)들에게 배당액을 산정하여 지급하는 날이다.
임차인인 나는 배당요구를 한 상태이므로, 이 날 확정된 금액을 배당받을 수 있다.

👉 [배당금 수령 절차]

경매 절차에서 부동산을 낙찰받은 후, 법원은 직권으로 등기소에 소유권 이전등기 촉탁을 하게 된다.
나는 배당기일을 마친 뒤, 경락대금 완납을 확인받고 법원에 촉탁 신청을 진행하였다.

소유권이전등기는 낙찰자가 직접 등기소에 신청하는 것이 아니라,
법원이 ‘촉탁’의 형식으로 등기소에 통보하여 처리되는 절차이다.
따라서 낙찰자는 법원으로부터 송달되는 등기필정보 및 등기완료통지서를 통해 등기 이전 사실을 확인할 수 있다.

👉 [소유권이전등기 촉탁신청 절차]

소유권이 나의 명의로 넘어오자, 이제는 한국주택금융공사(HF)에 대위변제를 요청할 수 있는 단계가 되었다. 하지만 여기서 주의할 점이 있다. 대출은행이 HF에 대위변제를 요청하게 되면 ‘연체 이력’이 나의 신용정보에 기록되고, 이는 다른 금융기관에도 공유될 수 있다는 것이다. 그래서 본격적으로 대위변제 절차를 진행하기 전에, 나는 대출은행에 연체유예 신청을 먼저 해 두었다. 이렇게 하면 불필요하게 신용점수에 영향을 주지 않고 절차를 진행할 수 있다.

👉 [대위변제 요청(보증채무이행청구)이란]

경매로 낙찰받아 소유권이 내 이름으로 이전된 후 관리사무소를 방문해 관리비를 정산했다. 공동 관리비만 납부했고, 이후 바로 부동산 등록을 마쳤다. 다음날에는 세입자를 위해 입주 청소를 진행했다.
청소 비용: 20만 원

소유권이 이미 내 명의로 넘어왔기 때문에 임차권등기명령은 더 이상 의미가 없게 되었다. 만약 그대로 두면 불필요한 권리관계가 남아 추후 문제를 일으킬 수도 있기 때문에 반드시 해제 신청을 해야 한다.

👉 [임차권등기명령 해제하는 방법]

주택금융공사(HF)로부터 추심착수통지 문자를 받았다.